各镇人民政府,各街道办事处,市政府各部门:

《义乌市经济适用住房保障实施细则》已经市政府研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

义乌市人民政府办公室

2014年11月25日

 

义乌市经济适用住房保障实施细则

 

为切实保障义乌市低收入家庭的基本住房需求,根据住房和城乡建设部探索经济适用住房共有产权制度的指导意见,结合我市实际,在《义乌市经济适用住房管理办法》(义政发〔2010〕108号)和《义乌市经济适用住房管理实施细则》(义建局〔2011〕15号)的基础上,制定本实施细则。

一、保障模式

保障模式主要包括实物分房、购房货币补贴、公共租赁住房配租、租赁货币补贴四种模式。

(一)实物分房。政府按照合理标准建设,限定套型面积,以土地投入作为政府出资,分摊购房人出资负担,构成共有产权,提供具有保障性质的政策住房。以下称为共有产权经济适用住房。

(二)购房货币补贴。政府按照一定标准,对符合经济适用住房资格的申请户,以发放购房货币补贴的形式,实现申请户购买自住普通商品住房或存量住房的保障。以下称为货币补贴经济适用住房。

(三)公共租赁住房配租。对符合经济适用住房资格,但没有能力购买共有产权经济适用住房或没有能力通过货币补贴形式购房的申请户,符合公共租赁住房资格审核要求的,优先给予公共租赁住房保障。

(四)租赁货币补贴。申请户可以选择市场租赁方式就近解决住房困难。政府对符合经济适用住房审核资格要求的申请户,通过以租赁货币补贴的模式进行经济适用住房保障。

二、保障面积与价格计算办法

保障面积是指经核准的经济适用住房享受面积。申请户经济适用住房保障标准为人均建筑面积30平方米。申请户保障面积为申报总人数与保障标准的乘积,但最大不超过90平方米建筑面积。

(一)共有产权经济适用住房购买价格

实物分房提供建筑面积40、60、90平方米三种户型房源。一人申请户可以购买40平方米建筑面积以内房源,二人申请户可以购买60平方米建筑面积以内房源,三人及以上申请户可以购买90平方米建筑面积以内房源。

符合共有产权实物分房要求的申请户,可以向市住房保障机构申请购买一套在保障面积以内的共有产权房。

1.购房款=户保障面积×销售单价+(实际购买住房面积-户保障面积)×市场单价。

2.销售单价,是指申请户购买住房面积在保障面积以内部分的价格,由市价格行政主管部门审核,报市政府同意后确定。申请户按销售单价购买的面积拥有共有产权。

3.市场单价,是指申请户购买住房面积在保障面积以外部分的价格,由有资质的中介机构调查同期同地段普通商品住房销售价格,经市价格行政主管部门会同市住房保障机构审核,并报市政府同意后执行。申请户按市场单价购买的面积购买后拥有完全产权。

(二)购房货币补贴

购房货币补贴=户保障面积×补贴单价

1.申请户购买货币补贴经济适用住房原则上不超过90平方米建筑面积,最大不得超过120平方米建筑面积。

2.申请户购买面积小于户保障面积的,以购买面积计算购房货币补贴。申请户购买面积超过户保障面积的,以户保障面积计算购房货币补贴。

3.补贴单价:按照我市住房平均销售价格的30%标准计算(满足申购人购房首付标准)。平均销售价格的测算办法:参照经济适用住房销售时同地段存量住房的平均销售价格,具体由有资质的中介机构出具调查意见,经市价格主管部门会同市财政部门和市住房保障机构核定。

(三)租赁货币补贴

租赁货币补贴=户保障面积×租赁补贴基准价×70%

租赁补贴基准价:按照公共租赁住房租金基准价的平均价执行。

三、实施程序

(一)保障模式选择

1.经复审合格并公示通过的申请户,在市住房保障机构规定时间内,向市住房保障机构递交书面志愿表达书,确定申请户对四种保障模式的自行选择结果或者放弃申明。

申请户的志愿书,内容分为第一志愿、第二志愿、第三志愿,和放弃申明的四类志愿表达。

第一志愿,可以选择实物分房、购房货币补贴、公共租赁住房配租、租赁货币补贴四类保障模式其中一种模式。

第二志愿,可以选择购房货币补贴、公共租赁住房配租、租赁货币补贴三类保障模式其中一种模式。

第三志愿,可以选择公共租赁住房配租、租赁货币补贴二类保障模式其中一种模式。

申请户不递交或者未在规定时限内递交书面分配志愿表达书,视为其自动放弃申请。一年内不得再次申报经济适用住房。

2.市住房保障机构根据申请户的志愿书来确定保障模式,组织相应批次的保障分配。

(二)实物分房

市住房保障机构对参加实物分房的申请户,登记实物分房批次名单。登记名单结果7日内在“义乌市住房和城乡建设局网站”或其他指定媒体公布。

1.公布房源信息。

市住房保障机构根据房源情况和申请户数量等因素,在“义乌市住房和城乡建设局网站”或其他指定媒体公布下列信息:
    ⑴项目名称、地址、建设单位、交房日期;

⑵房源总套数和各种房型套数,房型示意图和建筑面积;

⑶每套房源楼层、室号、销售价格,相同地段、相同类型的普通商品住房市场价格,5年后上市收益的分配比例,住房维修资金和物业服务收费标准;

⑷申请户现场看房的接待时间;

⑸选房日期;

⑹其他应当公布的信息。

2.现场看房
  房源信息公布后,申请户可以在规定时间内自行到共有产权经济适用住房建设项目所在地现场看房。住房保障机构和建设单位应当做好现场看房的接待工作。

3.轮候和选房
  市住房保障机构向申请户发出书面通知,并邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员以及新闻媒体等进行监督,由市公证部门负责实施轮候和选房工作。由以下方式组织本批次申请户参加选房活动:

⑴市公证处组织申请户公开抽签产生轮候序号,每个申请户取得一个轮候序号,按照轮候序号建立轮候名册。根据义政办〔2010〕49号文件规定,属优扶对象的凭相关有效证件给予优先解决。故轮候序号分两批产生,第一批是优抚对象的轮候序号,第二批是其他人员的轮候序号。第一批的轮候序号先于第二批的轮候序号。

⑵申请户持身份证明、轮候排序证明和选房书面通知,按照轮候序号依次选房。选房结果即刻有效,申请户签订选房确认书,并由市公证处出具公证证明。

⑶选房结果应当7日内在“义乌市住房和城乡建设局网站”或其他指定媒体公布。

⑷申请户选定共有产权经济适用住房后,应当在规定时限内,持身份证明、选房确认书等相关材料,签订合同及相关附件。合同主要内容包括经济适用住房合理使用、限制处分、回购、收回及违约责任等。

4.申请户有下列情形的,视为放弃本次经济适用住房申购资格,今后一年内不得再次提出申请:

⑴申请户不参加或者未在规定时限内参加轮候抽签的;

⑵未按照规定选定住房的;

⑶选定住房后不签订选房确认书的;

⑷不签订《共有产权保障房预(出)售合同》的;

⑸因自身原因,签订的《共有产权保障房预(出)售合同》被解除的。

(三)购房货币补贴发放

1.准购证的发放

市住房保障机构对参加购房货币补贴的申请户,登记购房货币补贴批次名单,发放《准购证》。登记名单结果7日内在“义乌市住房和城乡建设局网站”或其他指定媒体公布。

2.自主购房

按照先购后补,不购不补的原则。申请户自《准购证》发放之日起一年内,在本市范围内自主选购普通商品住房或存量住房1套。一年内没有购买住房的,《准购证》作废,自作废之日起一年内不得再次申请经济适用住房。

自主购买住房的范围为义乌市域范围内的新建商品住房或二手存量住房。申请户购买货币补贴经济适用住房原则上不超过90平方米建筑面积,最大不得超过120平方米建筑面积。

直系亲属之间发生权属转移的不得领取购房补贴。直系亲属是指夫妻双方父母与子女、祖父母与孙子女、外祖父母与外孙子女的关系。

3.补贴结算

购买新建商品住房的,凭相关资料办理补贴手续,由住房保障机构将补贴资金拨付至开发建设单位指定的银行帐户。购买二手存量住房的,在办理产权证后,到住房保障机构按相关规定办理补贴资金发放手续。

(四)公共租赁住房配

1.审核公租房申请资格

2.符合公租房的申请户建立公共租赁住房配租批次名单和分房轮候号

3.按照轮候号实施分房

(五)租赁货币补贴发放

1.准租证的发放

市住房保障机构对参加租赁货币补贴的申请户,登记租赁货币补贴名单,发放《准租证》。登记名单结果7日内在“义乌市住房和城乡建设局网站”或其他指定媒体公布。

《准租证》有效期为三年。三年期满后,按照公共租赁住房规定实施保障。

2.补贴结算

取得《准租证》的申请户,市住房保障机构凭《准租证》和经房管部门备案的《房屋租赁合同》发放租赁住房补贴。

(六)权属登记

1.经济适用住房的全体申请人为房地产权利人,房地产权利人拥有有限产权。

2.购买共有产权经济适用住房的申请户按照相关规定办理权属登记。房产、土地登记部门在办理权属登记时,在权证附记栏内加注“经济适用住房”标记,并标注共有产权面积、完全产权面积,不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权、5年内不得转让或出租。取得房地产权证满5年转让的,共有产权部份应按照同期同地段普通商品住房市场评估价与经济适用住房购买时价格差价的50%向政府缴纳土地出让金收益。

3.自主购房货币补贴的购房人按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,在权证附计栏加注“经济适用住房”标记,并以“政府购房补贴××万元”的格式注明政府购房补贴的金额。

四、售后管理

(一)经济适用住房的权利人不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质,不得设定除该套经济适用住房购房贷款担保以外的抵押权。

经济适用住房的权利人擅自转让和抵押经济适用住房的,房地产登记机构不予办理登记手续。

(二)住房保障部门可以通过走访等方式,了解经济适用住房居住和使用情况,发现擅自转让、出租、出借、赠与、改变房屋使用性质或者设定除该套经济适用住房购房贷款担保以外抵押权行为的,采取书面通知改正、要求支付违约金、在指定媒体通报、记录不良信用、收回房屋等处理方式。

(三)按照谁使用谁承担的原则,申请户购买经济适用住房,自行承担所购房屋的维护管理、税费、维修基金等相关费用。

五、退出机制

(一)取得房地产权属证书未满5年,共有产权经济适用住房的权利人之一又购买其他住房的,该共有产权经济适用住房由市住房保障机构予以回购,回购资金由市财政予以保障。回购价格为原销售价格加利息(不计算房屋装修费用)。计息时段为《经济适用住房销售合同》签订之日起至房屋转让合同签订之日止,利率为该期间银行一年期贷款基准利率。

(二)取得房地产权属证书未满5年,但确因特殊情况需要转让的,共有产权经济适用住房权利人共同向市住房保障机构提出申请。经审核同意后,由市住房保障机构予以回购,回购资金由市财政予以保障。回购价格为原销售价格加利息(不计算房屋装修费用)。计息时段与利率同上。
    (三)取得房地产权属证书满5年后,需要转让共有产权经济适用住房的,房地产权利人向市住房保障机构提交《共有产权经济适用住房转让申请审核表》、全体权利人共同签名的书面申请,原《共有产权经济适用住房销售合同》、《房地产权属证书》、身份证、户口簿等材料。

市住房保障机构决定回购的,书面通知房地产权利人回购决定。并在书面通知送达后与全体房地产权利人签订回购合同,回购价格由房地产权利人和市住房保障机构共同选定的房地产估价机构按照相同地段、相同类型的存量二手住房市场价格确定。市住房保障机构应当按照《共有产权经济适用住房销售合同》约定的收益分配比例,向房地产权利人支付相应的回购款;

市住房保障机构决定不回购的,书面通知房地产权利人可以向他人转让。共有产权部份转让价格由房地产权利人和市住房保障机构共同选定的房地产估价机构,按照同期同地段存量二手住房市场评估价与经济适用住房购买时价格差价的50%向政府缴纳土地出让金收益后,方可办理《房地产权属证书》转移登记。共有产权经济适用住房上市转让后,转为普通商品住房。

(四)房地产权利人将共有产权经济适用住房交市住房保障机构回购前,应当将户口迁出,并结清水、电、气和物业服务费等费用。

(五)市住房保障机构在支付回购款前,应当入户查看房屋状况,确认房地产权利人已按照前款规定办理相关手续。房地产权利人未结清相关费用的,市住房保障机构在回购款中扣除。

(六)货币补贴经济适用住房在上市转让时,房地产权利人必须先将领取的购房补贴全额退还政府,再办理过户手续,上市转让后,转为普通商品住房。房地产权利人也可以全额退还政府购房补贴,所购买的货币补贴经济适用住房转为普通商品住房。

(七)经济适用住房发生继承或离异的处置。因继承、离婚等原因需要办理权属变更登记的,房地产原全体权利人(死亡的出具死亡证明)和变更申请人需共同向市住房保障机构提出书面申请,并由市住房保障机构审核变更申请人的经济适用住房认购资格。变更申请人如果符合经济适用住房认购资格,经市住房保障机构批准同意后可以办理权属变更登记。如果不符合经济适用住房认购资格的,按本实施细则规定退出经济适用住房保障。

(八)申购户取得经济适用住房后,按本实施细则规定退出经济适用住房保障的,相关权利人不得再次申请经济适用住房。

(九)本实施细则与《义乌市经济适用住房管理办法》或《义乌市经济适用住房管理实施细则》相冲突的内容,均以本实施细则为准。